Современная Москва - огромный мегаполис, сосредотачивающий в себе функции экономического, финансового, политического, культурного и административного центра Российской Федерации. Город Москва является крупнейшим собственником нежилых помещений, расположенных на территории столицы. Рынок нежилой недвижимости в Москве менее описан и мало анализируется по сравнению с рынком жилой недвижимости, который конечно же более динамичен и имеет гораздо большие объёмы. Но рынок нежилой недвижимости - это тот сегмент экономики города, который очень быстро развивается в настоящее время и приносит огромные средства в казну города. Причём динамика поступлений доходов от управления городской собственностью только положительна. Управляет и распоряжается объектами городской собственности (нежилым фондом) Комитет по управлению имуществом Москвы (Москомимущество). Все нежилые помещения на территории Москвы вне зависимости от форм собственности подлежит учету органами Москомимущества и МосгорБТИ. Основными документами на нежилые помещения являются: технический паспорт, городской реестр и свидетельство на право владения нежилого помещения. На территории административного округа организацию взаимодействия всех служб по учету и контролю за использованием нежилых помещений осуществляет префект совместно с территориальными агентством Москомимущества. Москомимущество хранит и ведет учёт прав владения переданными помещениями путём оформления и выдачи свидетельств юридическим и физическим лицам, за которыми закрепляются соответствующие помещения. Органы БТИ хранят и вносят в технический паспорт все изменения, касающиеся смены балансосодержателя с указанием номера и даты распорядительного документа, проводят обследование помещений и дают заключение о техническом состоянии помещений. Москомимущество, или уполномоченные им лицами, во взаимодействии с префектами, управлениями районов в пределах предоставленных прав и полномочий осуществляют систематический контроль за использованием нежилых помещений, которые могут быть изъяты у пользователя в случае нарушения условий договора или контракта в установленном законом порядке. Объекты нежилого фонда могут быть переданы:
в хозяйственное ведение
оперативное управление
безвозмездное пользование
в аренду
проданы в соответствии с действующим законодательством, Государственной и Московской программами приватизации, а также действующими нормативными документами по г. Москве. (Приложение 1 к постановлению Правительства Москвы № 689; Общие положения)
Нежилые помещения подразделяются на такие виды, как коммерческая недвижимость (офисные здания, магазины, финансовые институты, рестораны, другие виды розничной торговли (ритейл); промышленная недвижимость (производственные цеха, склады, гаражи и т.д.); гостиничные комплексы (мотели, гостиницы различных уровней комфорта); виды недвижимости целевого назначения (больницы, детские сады, энерговырабатывающие станции и др.). Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имея собственную законодательно-нормативную базу.
Рынок нежилых помещений - один из наиболее динамично развивающихся в настоящее время сегментов рынка недвижимости г. Москвы. Концентрация российского капитала в Москве предопределила потребность в помещениях нежилого фонда для ведения предпринимательской деятельности. Рынок недвижимости, легально стартовав в Москве в конце 1990 г. вместе с приватизацией жилья получил за эти годы широкое развитие. Процесс приватизации предприятий в Москве способствовал появлению класса собственников нежилых помещений. В первую очередь в процессе приватизации включились магазины и предприятия бытового обслуживания и другие «объекты малой приватизации». Поскольку в стоимости этих объектов большую часть составляла цена помещений и зданий, то малая приватизация фактически означала аренду помещений трудовыми коллективами на длительный срок (до 15 лет) с правом последующего выкупа. Поскольку сразу после приватизации средств на выкуп помещений у трудового коллектива, как правило, не было, то в течение первых двух лет нежилые помещения в Москве предлагались в основном для аренды (а на деле - субаренды у «приватизаторов»). Однако постепенно число собственников нежилых помещений стало увеличиваться и соответственно росло и предложение нежилых помещений на продажу. Вслед за помещениями торгового и бытового обслуживания к процессу приватизации постепенно подключились и государственные учреждения (НИИ, учебные заведения и т. д.), а также промышленные предприятия, которые, выкупив недвижимость в собственность, также получили возможность продавать или сдавать в аренду свои помещения различным структурам. С 1991 г. активно развернулось строительство новых зданий, преимущественно офисного назначения. Кроме этого, большое развитие получила капитальная реконструкция особняков либо расселённых небольших домов старой застройки в Центре города под современные офисные помещения. В результате с 1992 г. в Москве начало формироваться предложение аренды офисов в специализированных бизнес-центрах и офисных зданиях.
На протяжении значительного времени наибольшим спросом пользуются офисные и торговые помещения, что связано с особенностью проводимых социально-экономических реформ и столичным статусом города.
На территории Москвы в 1998 г. насчитывалось более 37 тысяч нежилых строений, общей площадью 66, 9 млн. кв. м. встроенных в жилой фонд нежилых помещений. Из них 30,4 млн. кв. м. (37,5 %) находилось в федеральной собственности, 42,2 млн. кв. м. (52,1 %) - в собственности Москвы, 8,4 млн. кв. м. (10,4 %) - в других формах собственности. Общая площадь нежилых помещений в Москве превышала 80 миллионов квадратных метров, что при средней цене хотя бы в 1 тыс. долларов за кв. м. составляло 80 миллиардов долларов. Структура нежилых площадей показана ниже на диаграмме № 1:
Больше всего площади приходится на разного рода учреждения, учебные и учебно-научные организации, а также производственные, складские и торговые помещения.
Структура использования муниципальной нежилой площади выглядит следующим образом: 33% - аренда; 22% - оперативное управление; 44% - хозяйственное ведение и 1% - безвозмездное пользование. Таким образом, в аренду сдавалось треть городских площадей, что принесло в 1997 г. в бюджет около 400 млн. долларов США. При всей значительной величине этой цифры доход города от сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений составил в расчете на 1 кв. м менее 30 долларов в год.
Общая площадь нежилого фонда города на начало 2001 года составляла около 85 млн. кв. метров. Около 71 млн. кв. метров расположено в более чем 37,2 тысячах нежилых строений и свыше 14 млн. кв. метров во встроенных помещениях жилого фонда. Правительство Москвы утвердило баланс нежилых зданий и помещений г. Москвы по состоянию на 01.01.2000г. Общая площадь нежилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы составляет 46,7 млн. кв. метров, из них лишь около 8,5 млн. кв. метров (порядка 18,2%) город официально сдает в аренду. Остальные нежилые помещения, расположенные в г. Москве, являются федеральной собственностью, а также находятся в собственности юридических и физических лиц. Часть нежилых помещений г. Москвы используется для коммерческих целей. Структура фонда коммерческой недвижимости г. Москвы по состоянию на начало 2001 года представлена ниже на диаграмме № 2:
Рынок нежилых помещений в 2000 году и первой половине 2001 года «продемонстрировал» устойчивые тенденции к росту, как цен, так и деловой активности. Эти позитивные изменения относятся, прежде всего, к сектору коммерческой недвижимости, то есть, к рынкам офисных, торговых и складских помещений. Основными причинами подобных итогов были:
оживление деловой активности в ряде секторов российской экономики и вызванная этим потребность ряда участников рынка в больших объемах помещений для бизнеса;
приход на московский рынок ряда новых иностранных компаний и расширение деятельности уже работающих в Москве иностранных компаний;
недостаток как офисных, так и торговых площадей высокого класса, вызванный "замораживанием" реализации большинства девелоперских проектов в 1999 году;
уменьшение предложений на рынке нежилых помещений невысокого класса.
Первичный рынок
Динамика ввода в эксплуатацию объектов жилой и нежилой недвижимости представлена на рисунке 1. Их ввод в эксплуатацию на протяжении всего анализируемого периода осуществлялся переменными темпами.
В г.Воложин объекты жилой недвижимости вводились на протяжении всего анализируемого периода. Максимальная суммарная площадь введенных в эксплуатацию многоквартирных домов приходится на 2012 г.: 5,6 тыс. кв.м. жилых многоквартирных домов. Достаточно высокий объем ввода в эксплуатацию многоквартирных домов отмечен в 2010г. (5,3 тыс.кв.м). Максимальная суммарная площадь введенной в эксплуатацию жилой усадебной застройки (2,7 тыс.кв.м) приходится на 2011 г. Объем ввода индивидуальных жилых домов на протяжении анализируемого периода находился в диапазоне от 0,8 до 2,6 тыс.кв.м в год, среднее значение данного показателя составило 1,2 тыс.кв.м в год. За два месяца 2012 г. введено в эксплуатацию 0,4 тыс.кв.м жилых усадебных домов. Всего в г.Воложин за анализируемый период были введены в эксплуатацию объекты жилой недвижимости суммарной общей площадью около 30,7 тыс.кв.м., из них многоквартирные жилые дома - 19,4 тыс.кв.м. Объекты нежилой недвижимости для целей данного исследования разделены по назначению на 6 категорий: административно-офисные объекты, объекты торговли, объекты сферы услуг, производственно-складские объекты, индивидуальные гаражи и прочие объекты. К прочим объектам отнесены объекты, не вошедшие в первые пять категорий, в том числе объекты специализированного назначения, объекты неустановленного назначения и социально-значимые объекты. Административно-офисные объекты вводились в эксплуатацию только в 2005 году, общей площадью 274,3 кв.м., объекты сферы услуг - на протяжении с 2005 по 2008 гг., объекты торговли вводились в эксплуатацию на протяжении с 2007 по 2011 гг., производственно-складские - 2010 г. Объекты нежилой недвижимости категорий индивидуальные гаражи и прочие объекты в эксплуатацию не вводились. Суммарная общая площадь введенных за анализируемый период административно-офисных объектов - 274,3 кв.м, торговых объектов - 625 кв.м, объектов сферы услуг - 1,9 тыс.кв.м, производственно-складских объектов - 238,3 кв.м. За анализируемый период объекты нежилой недвижимости в эксплуатацию не вводились. Всего в г.Воложин за анализируемый период были введены в эксплуатацию объекты нежилой недвижимости суммарной общей площадью около 3 тыс.кв.м, в среднем по 338,7 кв.м в год. Рост ввода в эксплуатацию объектов нежилой недвижимости отмечен в период 2008 г., когда значение суммарной общей площади введенных в эксплуатацию объектов нежилой недвижимости составило 1,6 тыс.кв.м., что обусловлено сдачей в эксплуатацию здания кинотеатра «Юность» общей площадью 1399,8 кв.м. Анализ общей площади зарегистрированных на 01.05.2012 зданий сооружений по назначению представлен в виде диаграммы на рисунке 2.
Основную долю в общей площади зарегистрированных зданий и сооружений составили объекты жилой многоквартирной застройки (41%) и жилая усадебная застройка (28%). Анализ данных по суммарной общей площади введенных в эксплуатацию объектов недвижимости за период 01.01.2004-01.05.2012 и суммарной общей площади зарегистрированных на 01.05.2012 объектов недвижимости показал, что в среднем ежегодно в эксплуатацию вводилось 0.3% объектов нежилой и 1.2% жилой недвижимости от общего объема зарегистрированных объектов недвижимости. Данные представлены в таблице 1.
Вторичный рынок
Рынок квартир
Анализ ценовых показателей и динамика изменения статистических показателей в сделках купли-продажи (далее - сделках) с квартирами в г.Воложин представлен на рисунках 3-4 и в таблице 2. 2008 год характеризуется самым высоким средним значением цен сделок, средняя цена составила 652 Usd/кв.м. Самый высокий рост цен приходится на 2007 год, в котором, по сравнению с предыдущим годом, средняя цена квадратного метра выросла более чем в 1.8 раза. После 2008 года наблюдается тенденция снижения средней цены квадратного метра.
Так, средняя цена квадратного метра в 2011 году составила не более 66% средней цены 2008 года (433 Usd/кв.м). Наибольшее количество сделок Наибольшее количество сделок за анализируемый период зафиксировано в 2005-2006 гг. (45-46 сделок). После 2006 года зафиксировано снижение количества сделок. За анализируемый период 2012 года зафиксировано 4 сделки с квартирами. Средняя цена квартир в сделках купли-продажи составила 104 Usd/кв.м. Темпы изменения средних цен сделок 1 кв.м общей площади квартир представлены в таблице 3.
Распределение сделок с квартирами в зависимости от общей площади квартиры и количеству комнат, а также материала стен, этажности и года ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома представлено на рисунках 5-8.
На основании выполненного анализа можно сделать вывод, что наиболее часто объектом купли-продажи являлись двухкомнатные квартиры, расположенные в пятиэтажных кирпичных домах, введенных в эксплуатацию в период с 1976 по 1989 гг.
Рынок индивидуальный жилых домов
Анализ ценовых показателей и динамика изменения статистических показателей в сделках с индивидуальными жилыми домами в г.Воложин представлен на рисунках 9-10 и в таблице 4.
В период с 2004 по 2009 год наблюдалась тенденция роста средней цены квадратного метра с индивидуальными жилыми домами. В 2009 году достигнут пик средней цены сделки - 301 Usd/кв.м. В период 01.01.2010-01.05.2012 гг. наблюдается снижение средней цены сделки до уровня в 86 Usd/кв.м. Наибольшая активность рынка приходится на 2006 год. Суммарное количество сделок за этот период составило 35 сделок (около 26% всех сделок), суммарная общая площадь - 2.1 тыс.кв.м. (около 24%). После 2006 года, количество сделок и значение суммарной общей площади индивидуальных жилых домов, участвующих в сделках, значительно снизилось. В анализируемый период 2012 года в г.Воложин зафиксировано 3 сделки с индивидуальными жилыми домами, средняя цена в которых составила 86 Usd/кв.м.
Темпы изменения средних цен сделок 1 кв.м общей индивидуальных жилых домов представлены в таблице 5.
Распределение сделок с индивидуальными жилыми домами в зависимости от общей площади, материала стен и года ввода в эксплуатацию жилого дома представлено на рисунках 11-13.
Большинство индивидуальных жилых домов, представленных на рынке жилой усадебной недвижимости, являются деревянными домами. Наиболее распространены сделки с жилыми домами общей площадью до 50 кв.м, введенные в эксплуатацию в период с 1945 по 1960 гг.
Рынок нежило недвижимости
В анализируемый период были зафиксированы сделки купли-продажи имущественных комплексов. 27 марта 2006 года был продан производственный комплекс из пяти зданий по адресу: г.Воложин, ул. Чапаева д.50, включающий в себя здание специализированное энергетики, площадью 40,8 кв.м., здание специализированное иного назначения, площадью 37,2 кв.м., здание специализированное иного назначения площадью 91,6 кв.м., здание для производства строительных материалов, площадью 663,1 кв.м., здание специализированное складов, площадью 18,5 кв.м. Весь комплекс был продан по цене 7 358 Usd, что составило 8,64 Usd/кв.м. 14 апреля 2008 года зафиксирована сделка купли продажи комплекса по адресу: г.Воложин, ул. Пушкина д.55, включающего в себя: здание мастерских площадью 331,1 кв.м., проданное по цене 64,66 Usd/кв.м., здание склада запчастей, площадью 182,4 кв.м. по цене 81,64 Usd/кв.м., здание склада, площадью 126 кв.м. по цене 94,62 Usd/кв.м., здание склада, площадью 96,4 кв.м. по цене 120,60 Usd/кв.м., административное здание, площадью 278,8 кв.м. по цене 179,79 Usd/кв.м. 24 августа 2010 года был повторно продан комплекс расположенный по адресу: г.Воложин, ул. Чапаева д.50 по цене 29,32 Usd/кв.м.
Рынок административно-офисной недвижимости
За весь анализируемый период в г.Воложин была совершена только одна сделка купли-продажи с объектом административно-офисной недвижимости. 7 июня 2011 года была зарегистрирована сделка с административным зданием по ул. Матросова площадью 151,3 кв.м. по цене 199,64 Usd/кв.м.
Рынок торговой недвижимости
В анализируемый период зафиксированы четыре сделки купли-продажи объектов торговой недвижимости. По одной сделки зафиксировано в 2008 и 2010 гг. и две сделки в 2011 году. Цена квадратного метра в 2008 году составила 489,53 Usd/кв.м., в 2010 году - 132,46 Usd/кв.м., в 2011 году - 87,88 Usd/кв.м. Общая площадь участвующих в сделках объектов недвижимости - 759,9 кв.м.
Рынок недвижимости сферы услуг
В анализируемый период не зарегистрированы сделки купли-продажи с объектами недвижимости сферы услуг.
Рынок производственно-складской недвижимости
В период с 01.01.2004 по 01.05.2012 зарегистрированы четыре сделки с объектами производственно-складской недвижимости. В 2006 году было продано здание склада электроматериалов, площадью 1004,1 кв.м. по цене 28,24 Usd/кв.м. В 2009 году продана мастерская по ремонту и обслуживанию транспортных средств, площадью 42,6 кв.м. по цене 24,69 Usd/кв.м. В 2010 году - склад-гараж, площадью 200,2 кв.м. по цене 49,52 Usd/кв.м. В 2011 году пристройка к складу, площадью 281 кв.м. по цене 19,16 Usd/кв.м.
Рынок индивидуальный гаражей
В анализируемый период не зарегистрированы сделки с индивидуальными гаражами.
Рынок недвижимости относящейся к категории «Прочее»
В анализируемый период не зарегистрированы сделки с недвижимостью, отнесенной к категории «Прочее».
Анализ общего количества объектов недвижимости, участвующих в сделках, показал, что наиболее развитым рынком недвижимости в г.Воложин является рынок квартир (около 250 сделок), и индивидуальных жилых домов (около 133 сделки). Менее развит рынок торговых, производственно-складских и административно-офисных объектов недвижимости. Рынок индивидуальных гаражей не развит. Анализ данных по общей площади объектов недвижимости, участвовавших в сделках за период 01.01.2004-01.05.2012, и общей площади зарегистрированных объектов недвижимости оказал, что ежегодно на рынке недвижимости покупается и продается 0.5% объектов нежилой недвижимости и 0.8% жилой недвижимости от общей площади аналогичных зарегистрированных объектов недвижимости. Данные представлены в таблице 6.
Недвижимость вещь сложная. Составляющими объекта недвижимости как сложной вещи является земельный участок, на котором он расположен и сам объект. Поэтому при заявлении прав на объект недвижимости и его регистрации возникает много проблем и проволочек. Такие неприятные факты, связанные с оборотом недвижимости возникают по множеству самых простых причин: срок действия справок, режим работы регистрирующих и оценочных организаций, отдаленность самого объекта для доступа к нему
Поделитесь работой в социальных сетях
Если эта работа Вам не подошла внизу страницы есть список похожих работ. Так же Вы можете воспользоваться кнопкой поиск
Другие похожие работы, которые могут вас заинтересовать.вшм> |
|||
| 20358. | АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ | 1.39 MB | |
| Нельзя не заметить, что недвижимость является инвестиционно-привлекательной в плане получения доходов. Современный экономический кризис показал, что такие формы денежных вложений, как собственный бизнес, вклады в банк или вложения в ценные бумаги, связаны с огромным риском, чего нельзя сказать о вложениях в недвижимость. К примеру, приобретенная в центре Краснодара на вторичном рынке квартира, сдаваемая в аренду по адекватной для данного района стоимости, окупит вложения в среднем в течение 5 лет. | |||
| 20599. | Анализ состояния рынка недвижимости Санкт-Петербурга | 626.61 KB | |
| Целью данной работы является изучение основных моментов, связанных с инвестированием в жилую недвижимость, а также предложение мер по развитию существующего проекта. Основной акцент сделан на расчете экономических показателей проекта при изменяющейся конъектуре российского рынка недвижимости. Помимо этого, целью выпускной квалификационной работы является определение стратегии ведения данного проекта, учитывая произошедшие в стране изменения. | |||
| 21714. | Анализ проблем рынка недвижимости, перспективы развития, мероприятия по его усовершенствованию | 97.1 KB | |
| Недвижимое имущество играет многогранную роль в экономической жизни – оно выступает в качестве естественно-пространственного базиса, на котором происходит вся хозяйственная деятельность, является составной частью активов любого предприятия, объектом сделок, рассматривается как самостоятельный объект управления и инвестиционный актив. | |||
| 7940. | Рынок недвижимости. Инфраструктура рынка недвижимости | 12.93 KB | |
| Инфраструктура рынка недвижимости. Рынок недвижимости совокупность отношений которые создаются вокруг операций с объектами недвижимости. Рынок недвижимости это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений которые возникают при сделках с недвижимостью и в объекты недвижимости. | |||
| 17125. | МЕХАНИЗМ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЦЕННЫХ БУМАГ В РЕГИОНЕ | 176.21 KB | |
| Актуальность темы исследования определяется необходимостью исследования особенностей механизма развития региональных рынков ценных бумаг в современной экономике РФ что обусловлено рядом причин. Во-первых специфика национального финансового рынка такова что основная часть денежных потоков страны замыкается на столичных регионах где существует наиболее развитая инфраструктура рынка ценных бумаг. В то же время сложившаяся экономическая обстановка в регионах РФ требует для решения существующих проблем новых инвестиционных ресурсов... | |||
| 20282. | Кадровый менеджмент организации в условиях отраслевого кризиса (на примере рынка недвижимости) | 431.51 KB | |
| Кадровый менеджмент компании в условиях кризиса. Характеристика компании ООО Талан Эстейт. Анализ кадрового менеджмента компании Тала н Эстейт и разработка рекомендаций по его улучшению. Анализ эффективности кадрового менеджмента в ходе анкетирования сотрудников компании. | |||
| 18602. | Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: роль и значение в развитии современного рынка недвижимости | 75.54 KB | |
| В научной законодательной судебной и правоохранительной не решается множество проблем среди которых наиболее важными являются вопросы о концепции недвижимости и правовых принципов регистрации прав собственности. Когда это изменение в основном подвержена законом о регистрации вещных прав собственности с точки зрения организационных и процедурных его компонентов в то время как нуждаются в существенной концепции пересмотра правового регулирования недвижимости в целом. Принципы Изменение методы методы управления анализ нормативно-правовой... | |||
| 9269. | Анализ налогообложения недвижимости при ее оценке | 10.79 KB | |
| Анализ налогообложения недвижимости при ее оценке. Анализ налогообложения недвижимости при ее оценке. Общая характеристика действующей системы налогообложения. Взаимосвязь источников налоговых платежей и оценки капитала. | |||
| 1081. | Анализ типологии объектов недвижимости на территории микрорайона «Заречный-1» г.Тюмени | 2.51 MB | |
| В курсовой работе представлено основное содержание типологии объектов недвижимости; На территории Центрального АО рассмотрены отдельные здания земельные участи обособленные водные объекты и участки недр по типологическим признакам. Задачи решаемые в процессе создания концепции развития территории: Описание и выявление основных технических характеристик и... | |||
| 3268. | Капитал и услуги капитала. Понятие рынка услуг капитала, рынка заемных средств и рынка капитальных благ | 3.98 KB | |
| Понятие рынка услуг капитала рынка заемных средств и рынка капитальных благ. Понятие капитала: классики неоклассики физический капитал или капитальные блага; более совр. Услуги капитала это работа функционирование данных производственных фондов станков машин складов и т. | |||
ВВЕДЕНИЕ
Объекты недвижимости занимают особое место в любой экономической системе, поскольку с ними прямо или косвенно связаны социальные интересы людей и хозяйственная деятельность. Недвижимость выступает в качестве естественного пространственного базиса, на котором осуществляется жизнедеятельность людей и составляет основу национального богатства страны. В условиях рыночных преобразований в этой сфере стали формироваться новые для России экономические отношения.
Рынок недвижимости в целом выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Он обладает перспективой развития, так как операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. они дают все большую отдачу со временем.
Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. Однако важным условием становления и развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций.
Хотя период развития рынка недвижимости в России еще невелик, но сегодня этот рынок имеет все традиционные составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья, рынок нежилых помещений.
Актуальность исследования заключается в том, что в России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Развитие рынка недвижимости напрямую связано как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране.
Целью курсовой работы является анализ текущего состояния и прогноз развития рынка недвижимости. Поставленная цель определяет основные задачи исследования:
· раскрыть понятие рынка недвижимости;
· проанализировать факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости;
· рассмотреть показатели, характеризующие рынок недвижимости;
· проанализировать текущее состояние рынка недвижимости в РФ;
· дать прогноз развития рынка недвижимости России.
Объектом исследования является рынок недвижимости.
Предметом исследования - система экономических отношений действующих на рынке недвижимости в процессе создания, оборота, использования и развития объектов недвижимости.
1. Теоретические основы определения сущности рынка недвижимости
рыночный прогноз недвижимость российский
1.1 Понятие рынка
недвижимости
Рынок недвижимости является основой рыночной экономики, поскольку представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в наем. Понятие "рынок недвижимости" юридически не закреплено. В целом можно отметить, что рынок недвижимости - это сектор национальной рыночной экономики, представляющей собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).
Важное значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается:
Во-первых, колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту - владельцам, доход - предпринимателям, налоговые и другие платежи - в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований .
В-третьих, достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли).
В-четвертых, высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.
В-пятых, большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.
Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.
Спрос - это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени .
Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов:
· экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости <#"881661.files/image001.gif">
Примечательно, что динамика цен на квартиры в Москве по итогам 2013 года по сути и отражает всю ту «подвешенную» ситуацию, в которой находится посткризисный рынок недвижимости. И похожая картина имеет место почти по всей стране. Долларовые цены на недвижимость в Москве и Подмосковье за 2013 снизились на 2,6% - с 5279 долларов за квадратный метр в декабре 2012 года до 5144 долларов за метр в декабре 2013 года. Рублевые цены на квартиры в Москве выросли за год на 2,8% с отметки около 163,4 тысячи рублей за метр в конце 2012 года до 168 тысяч в конце 2013 года. Учитывая, что сейчас курс доллара как раз примерно на 5%-6% выше, чем в конце 2012 года, эти цифры практически совпадают. В этих условиях правильнее всего сделать вывод, что цены на недвижимость в Москве и Подмосковье за 2013 год фактически не изменились. Рынок недвижимости мозаичен, он состоит из разных объектов, какие-то из них, например, новостройки, склонны расти в цене во многом за счет стадии готовности, более качественное жилье также стремится хотя бы отыгрывать инфляцию, старый жилой фонд - нет. Но в среднем заметного изменения ценового уровня на рынке недвижимости в 2013 году не произошло.
Всегда следует помнить, что при наличии даже официальной инфляции на уровне 7%-8% в год (по оценке ряда специалистов реальная инфляция выше), рост цен на уровне 3%-5% за год по сути лишь рост в номинальном выражении, - подчеркнули эксперты. А с учетом инфляции это снижение, поэтому вряд ли корректно говорить о том, что цены на недвижимость растут, если этот рост менее инфляции. Аналогично скидки и акции на рынке новостроек, а также торг на вторичном рынке на уровне 3%-5% - также стандартная практика, особенно вне сезона. Если годовая динамика цен на рынке недвижимости в Москве или в России менее 5% вверх или вниз, то, по сути, это отсутствие динамики - рынок просто «топчется на месте», отыгрывая локальные факторы, сезонность, вариации структуры предложения и продаж и другие подобные факторы. Также следует отметить, что динамика цен на квартиры в Москве в 2013 году не была монотонной. Прирост в начале года сменился коррекцией в конце весны - начале лета, потом к концу лета и осенью вновь установился непродолжительный восходящий тренд, но к концу года вновь пришла коррекция .
В этом и проявляется вся указанная выше
неопределенность, царящая сейчас вокруг рынка недвижимости, резюмировали авторы
исследования. Такие события, как испуг от «обещанной» девальвации рубля летом
или череда отзывов лицензий у банков в ноябре-декабре, а также прочие подобные
факторы, вызывают то всплеск активности вокруг недвижимости, то столь же
быстрый спад интереса к ней. Преобладание на рынке недвижимости несвойственной
ей волатильности - одна из основных особенностей сегодняшнего дня, о чем
аналитики предупреждали еще год назад в прогнозе на 2013 год.
2.2. Прогноз развития
рынка недвижимости России
Внешние факторы в любой момент могут
выбить рынок недвижимости из равновесия. Цены на недвижимость
В последние годы рынок недвижимости
находится в состоянии посткризисной стабильности, обусловленном взаимодействием
двух групп факторов с противоположными векторами. Одна группа, к которой
относятся высокие темпы инфляции
Вывести рынок
Если ситуация в экономике в 2015 г. не претерпит кардинальных изменений, то и на рынке недвижимости все останется по-прежнему: диапазон колебания цен не превысит 5-10% от текущих уровней, в плюс или минус.
Однако возможны и другие варианты. Рынок замер на распутье. Цены могут как клюнуть вниз. Состояние отечественной экономики не располагает к оптимизму - темпы роста ВВП падают на протяжении семи кварталов подряд и в январе-сентябре 2014 г. составили менее 1,3% против 4% годом ранее.
Нарастают проблемы в банковском
секторе
Во-первых, череда банковских
банкротств - если дело все-таки не ограничится несколькими банками среднего и
мелкого калибра - может подрезать платежеспособность потенциальных покупателей
жилья
Возможны сюрпризы и со стороны внешних рынков. Институциональные проблемы мировой экономики, ставшие причиной кризиса 2008 г., до сих пор не устранены. Страны лишь пытаются нивелировать их проявления с помощью печатного станка. Соответственно, не исключены новые обострения старых болезней в еврозоне и США, последствия которых может ощутить и российская экономика.
Кроме того, относительную
стабильность российского бюджета и экономики в целом обеспечивают высокие цены
на нефть, которые держатся на нынешнем уровне в основном из-за политических
рисков: реальный спрос на черное золото падает. Как мы все знаем, положение дел
на Ближнем Востоке может меняться с поразительной быстротой, поэтому никто не
гарантирует, что в будущем году цены на нефть не просядут до «экономически
обоснованных» величин. По экспертным оценкам
Прямой зависимости между ценами на
нефть и на квадратные метры
В общем, в экономике к настоящему времени накопилось множество рисков, которые могут вылиться в очередную волну кризиса. Когда случится форс-мажор - внезапное падение цен на нефть, «обострение» в Европе или Америке - предсказать невозможно, но вероятность негативного развития событий есть и к ней надо быть готовым .
Масштабный кризис в экономике,
естественно, затронет и рынок недвижимости. Глубина падения долларовых цен,
скорее всего, будет ограничена дном рынка 2009 г., или $4000 за метр на
вторичном рынке жилья Москвы. Цены снизятся максимум на 20-25%. Все-таки сейчас
и степень закредитованности экономики меньше, чем перед кризисом пятилетней
давности, и цены не так сильно оторваны от платежеспособного спроса
Впрочем, вероятен и другой, прямо
противоположный сценарий. Ситуация в экономике пока далека от катастрофической,
падение темпов роста ВВП - это еще не кризис. Бюджет стабилен: за
январь-ноябрь, по данным Минфина, федеральный бюджет исполнен с профицитом в
599,94 млрд руб., или 1% ВВП. По итогам года, правда, планируется дефицит
Цены на нефть держатся около
$100-110 за баррель и не выказывают никакого желания упасть. Главным образом,
благодаря конфликту в Сирии, который еще очень далек от завершения. Помимо
Сирии на Ближнем Востоке достаточно очагов напряженности, которые могут
вспыхнуть в любой момент, заставив нефтяные котировки
Кроме того, дорогая нефть резко увеличивает привлекательность недооцененного российского рынка акций в глазах иностранных инвесторов - если, конечно, они поверят, что высокие цены на нефть установились всерьез и надолго. А если иностранный капитал серьезно заинтересуется отечественным фондовым рынком, то отток средств из страны может смениться притоком, что самым положительным образом скажется на отечественных финансах вообще и рынке недвижимости в частности.
Однако даже оттепель в экономике
вряд ли вызовет бурный рост цен на недвижимость
В общем и целом, рынок недвижимости сейчас находится на распутье. При развитии ситуации в том или ином направлении рынок может метнуться как вверх, так и вниз. Соответствующий вектор может сформироваться очень быстро, буквально в течение нескольких месяцев. А может и не сформироваться.
Спроса на всех не хватит. Главная
проблема отечественного рынка недвижимости - несоответствие цен на жилье уровню
платежеспособного спроса
Наиболее устойчиво к катаклизмам
новое жилье эконом и комфорт класса на высоких стадиях строительства
Речь идет как о многоэтажных
новостройках
А вот загородное жилье
Конечно, и здесь очень важна не
только степень полезности объекта, но и его цена. Участок без подряда за
полмиллиона рублей, скорее всего, удастся продать значительно быстрее «дальней
дачи
Не лучшим образом будет чувствовать
себя и старое, морально и физически устаревшее жилье - даже в Москве. Сейчас
из-за дефицита жилья в столице «убитая хрущоба» по цене метра может приближаться
к стоимости квартиры в современном доме. Дело в том, что в докризисные времена
девелоперы
В зоне наибольшего риска находится
сегмент оптовых земель в Подмосковье и Новой Москве. Вряд ли в период стагнации
Впрочем, падение цен на землю пойдет
на пользу рынку недвижимости и придаст новый импульс строительной отрасли.
Завышенные цены на землю для освоения, сформированные во многом еще до кризиса,
в эпоху бурной спекуляции
Конечно, стоимость земли - не единственный ресурс для снижения рыночных цен на недвижимость. Разбюрократизация строительной отрасли и удешевление кредитов для бизнеса также могли бы дать положительный эффект в этом смысле, но это уже отдельная история. Чем ближе к народу, тем лучше перспективы. Кризис или не кризис, но человеку надо где-то жить, поэтому недорогое, но качественное жилье, в которое можно достаточно быстро въехать, всегда будет пользоваться спросом. А «излишества» типа загородной недвижимости, не предназначенной для постоянного проживания, не пользуются популярностью в период стагнации, когда люди начинают усиленно экономить. Тем более что предложение на загородном рынке уже давно превышает спрос. Последнее в еще большей степени касается коммерческой, особенно офисной, недвижимости, которая в принципе ориентирована на потребности бизнеса, а не населения.
По планам российских властей,
ежегодный объем ввода жилья в стране к 2020 году достигнет 100 млн кв. м,
сообщает пресс-служба министерства строительства
Так, в новую редакцию государственной программы по обеспечению доступным жильем включена программа «Жилье для российской семьи», цель которой - увеличение объемов ввода жилья экономкласса и снижение стоимости 1 кв. м жилья минимум на 20%. План реализации госпрограммы на 2014 год и на плановый период 2015 - 2016 годов уже утвержден правительством РФ.
Согласно госпрограмме, объем ввода
жилья в России
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Рынок недвижимости - это, безусловно, важная часть любой рыночной экономики. По некоторым оценкам, на недвижимость приходится более 50 % мирового богатства.
Рынок недвижимости в целом - очень большая и сложная система, для понимания и изучения которой необходимы его структуризация и классификация. Рынок жилых помещений (квартир и комнат) - сегодня наиболее развитый сектор рынка недвижимости.
Рынок недвижимости развивается не по всем направления одинаково быстро. Наибольшее значение и удельный вес на рынке имеют сделки, связанные с жильем, как на первичном, так и на вторичном его видах; сделки, связанные с недвижимостью, не предназначенной под какие бы то ни было производства или сделки с землей, где законодательная еще не совсем развита.
Во-первых, рынок недвижимости в России в настоящее время находится в стадии формирования. Его развитие отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынка недвижимости являются: отсутствие до настоящего времени системной законодательной базы в этой сфере, необоснованная приватизация, нестабильность экономики и инфляция, рискованность инвестиционной деятельности, отсутствие полной информации о рынке недвижимости и другие.
Во-вторых, рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, в том числе и в России, поскольку недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства.
В-третьих рынок недвижимости тесно связан с другими рынками. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Тогда как, рынок недвижимости не может существовать, например, без рынка капитала, так как недвижимость не на что было бы строить, приобретать или арендовать и т.д.
Кроме того, недвижимость - это выгодное вложение капитала (инвестиций), так как средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции. Купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия. Спрос на недвижимость в России только зарождается, и с ростом доходов населения он будет увеличиваться. В частности, увеличению спроса на рынке жилья будет способствовать ипотечное кредитование, которое, надеюсь, в скором будущем наберет обороты и сделается более доступным для большинства населения.
Таким образом, следует отметить, что эффективное совершенствование экономики недвижимости в условиях современной России - это перспективное направление и его необходимо изучать, используя отечественный и зарубежный опыт, совершенствовать и развивать.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Асаул А.Н. Экономика Недвижимости 2-е изд. СПб.: Изд. Питер. 2012.
2. Алексеев В.А. О понятии недвижимого имущества // Закон и право. - 2013. - №1
Быстров А.В. Недвижимость. Практическая энциклопедия. - М.: ГроссМедиа, 2011.
Видяпин В.И. Экономическая теория: Учебник. - М.: ИНФРА-М, 2010.
Гуров А. Прогнозирование ценовых показателей: аренда коммерческой недвижимости // Экономика и жизнь. - 2014. - №15(апр.).
Калюжнова Н.Я. Маркетинг: общий курс. - М.: Омега-Л, 2012
Крутик А.Б. Экономика недвижимости. - СПб.: Лань, 2010.
Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью: учебное пособие. - Ростов-на-Дону: ФЕНИКС, 2012.
Морозова Л. Куда движется недвижимость // Российская газета. - 2012. - №10
Родин А.М. Проблемы инвестиционной политики рынка жилья в России Управление персоналом. - 2013. - №12(июнь).
Рынок недвижимости: прогнозы и ставки // Спрос. - 2013. - №3.
Стерник С. Основная закономерность развивающихся рынков недвижимости // Национальные проекты - 2012. - №5
Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. - М.: изд-во «ЭКМОС», 2011.
Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Ростов н/Д.: Феникс, 2010
МИНОБРНАУКИ РОССИИ
Федеральное государственное бюджетное
Высшего профессионального образования
Башкирский государственный педагогический
университет им.м.Акмуллы»
Колледж БГПУ им. М.Акмуллы
Специальность
Земельно- имущественные отношения
ЕРМИЛОВА ЕЛИЗАВЕТА ДМИТРИЕВНА
АНАЛИЗ ДИНАМИКИ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Руководитель:
Г.В. Альметова
Дата представления______________________________
Работа допущена к защите ________________________
дата и подпись зам. директора по НМР
Дата защиты____________________________________
Оценка_________________________________________
Введение…………………………………………….……………………..3
Глава 1. Теоретические основы развитие рынка коммерческой недвижимости……………………………………………………………………5
1.1.Характеристика рынка недвижимости……..………………..8
1.2.Информационная база анализ………… ……………………..12
1.3.Процесс анализа рынка недвижимости……………….…….20
Глава 2. Рынок коммерческой недвижимости Уфы…………………….31
2.1.Анализ рынка торговой недвижимости города Уфы по состоянию на январь 2016 года…………………………………….….……..34
Заключение…………………………………………………………….….51
Список литературы……………………………………………………....52
ВВЕДЕНИЕ
Развитие рынка нежилых помещений происходило в тесной взаимосвязи с процессом приватизации предприятий, который начался в 1992 г. и способствовал появлению собственников этого вида недвижимости. Рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости) подразделяется на несколько сегментов, которые различаются по функциональному назначению объектов: офисные, торговые, складские, производственные.
Рынок недвижимости всегда привлекал желающих выгодно вложить имеющийся капитал с дальнейшим получением прибавочной стоимости при перепродаже или сдаче в аренду. Особенно привлекателен в стадии динамического развития рынок коммерческой недвижимости, к которому относится часть объектов нежилого фонда – здания и сооружения, помещения для организации промышленной деятельности, торговли, устройства офисов, торговли, предприятий сервиса, общественного питания и многие другие.
Наиболее перспективную динамику развития имеют некоторые сегменты рынка коммерческой недвижимости, имеющие стабильно высокий массовый спрос.
К этим сегментам относятся помещения для обустройства небольших кафе, офисов, мини-магазинов, складов. Инвестирование в покупку именно такой категории помещений становится более выгодным (даже если деньги на инвестирование брать в кредит), чем долгосрочная аренда площадей под размещение собственного бизнеса. Ведь выплачивая банку – кредитору суммы процентов по кредиту и основной долг, размер которых сопоставим с размерами арендной платы, владелец бизнеса со временем становится также и владельцем стабильного актива – недвижимости. В случае с арендой помещения, сумма арендных платежей ложится только в затратную часть ведения бизнеса, без получения выгоды в будущем.
Целью данной работы является изучение развития рынка коммерческой недвижимости на примере торговой недвижимости в городе Уфа.
Наиболее развитым сегментом является рынок офисных помещений. Ввиду дефицита помещений он продолжает достаточно активно развиваться. Рынок складских помещений - один из наиболее молодых сегментов рынка коммерческой недвижимости. Однако в связи с развитием бизнеса складская недвижимость с каждым годом становится все актуальнее. Этот сегмент рынка нежилых помещений динамично развивается, характеризуется стабильностью, устойчивым уровнем спроса, предложения и цен. Стоимость складских помещений в основном связана с их местоположением, удобством подъезда, наличием необходимых коммуникаций и дополнительных услуг.
Одним из наиболее привлекательных сегментов рынка коммерческой недвижимости остается рынок торговых помещений. Основные особенности развития рынка торговых помещений:
1. Низкий уровень вакантных площадей.
2. Крайне высокая стоимость помещений.
3. Строительство торговых центров на окраинах города и за пределами
4. Крупные инвестиции иностранного капитала во вновь возводимые торговые площади.
5. Приход на рынок известных международных торговых операторов.
Производственные помещения и производственная недвижимость - довольно специфический сегмент рынка недвижимости. Долгое время из-за стагнации производства в нашей стране он оставался невостребованным. Однако с недавнего времени производственные площади восстанавливают свою значимость. Наиболее актуальными направлениями развития данного сегмента рынка становятся создание технопарков, реконструкция существующих предприятий и промышленных зон.
Глава 1. Теоретические основы развитие рынка коммерческой недвижимости
Продажа или аренда коммерческой недвижимости - это первоочередная задача для создания нового успешного бизнеса и дальнейшего развития уже существующего. Правильное решение этого вопроса способно существенно облегчить дальнейшую деятельность. От удобства расположения объектов коммерческой недвижимости напрямую зависит динамика развития, и удачно расположенное производственное, офисное или складское помещение – это залог успеха любого дела. Аренда коммерческой недвижимости – процесс сложный, здесь должны быть учтены самые различные нюансы и критерии. Например, чтобы обеспечить доход кафе, ресторану или магазину нужна высокая проходимость; производству, складу или офису важна транспортная доступность. Каждый руководитель стремится подобрать для своего бизнеса наиболее удачное место, но, как показывает практика, осуществить это, чаще всего, нелегко. Аренда коммерческой недвижимости подразумевает выполнение определенных условий, далеко не всегда выгодных.
Исторически сложилась тенденция, что наиболее выгодные капиталовложения производятся в коммерческую недвижимость, такие вложения позволяют спасать от возможных инфляционных процессов собственный капитал и приумножать его в дальнейшем, заложив высококачественный фундамент для дальнейшего процветания бизнеса.
Главная особенность капиталовложений в коммерческую недвижимость - совмещение надёжности капиталовложений с высоким уровнем доходности и ликвидности вложенного капитала. Ведь, несмотря на высочайшие тенденции развития рынка недвижимости, благодаря новому строительству, рынок коммерческой недвижимости очень далёк от точки насыщения.
Темпы развития рынка коммерческой недвижимости, кроме прочих факторов, подстёгивает также развитие банковских программ кредитования, позволяющих под невысокую процентную ставку приобретать недвижимость под новый бизнес или развитие старого.
Эксперты рынка недвижимости прогнозируют долгосрочную перспективу роста рынка коммерческой недвижимости (недвижимость, позволяющая получать рентный доход) благодаря сокращённому до 5-10 лет (против европейских 10-20 лет) периоду окупаемости его строительства.
Кризис вносит свои корректировки в тенденции развития рынка коммерческой недвижимости. Но рынок коммерческой недвижимости, особенно ее аренды, продолжает функционировать, хотя и без невероятных темпов развития. Тяжелые условия развития рынка в условиях мирового кризиса заставляют арендодателей коммерческой недвижимости быть более гибкими в отношении арендаторов и идти на компромиссные решения. С другой стороны, многие арендаторы, которые оказались менее кредитоспособными в связи со снижением прибыльности собственного дела, вынуждены выступать с инициативой снижения ставок в арендуемых офисных и производственных помещениях для оптимизации расходов.
Действующим законодательством установлены обязательные условия, которые должны включать в себя договоры между субъектами хозяйствования: цена и срок договора, предмет договора. К этим условиям следует добавить существенные условия договора аренды недвижимости. Среди них: состав и стоимость арендуемого имущества, срок аренды, арендная плата, порядок использования амортизационных начислений, порядок возврата и выкупа арендуемого имущества. Если вышеперечисленные условия договора аренды отсутствуют, существует большой риск признания договора недействительным в результате судебной тяжбы.
Сделав предварительный выбор, получив согласие собственника имущества на подписание договора аренды, потенциальный арендатор желает утвердить за собой право на пользование имуществом. В связи с этим возникла практика составления протокола о намерениях.
Основное требование к заключению грамотного и юридически значимого протокола о намерениях - чёткое изложение в документе положений, которые свидетельствуют о волеизъявлении сторон и предоставлению сторонами протоколу силы предварительного договора аренды. В тексте договора необходимо прописать, что "данный протокол о намерениях сторон имеет юридическую силу предварительного договора".
Loading...